Một tổ hợp nghỉ dưỡng ven biển cách trung tâm TP.HCM quãng 2 giờ xe dễ thu hút sự chú ý của người nước ngoài đang sống và làm việc tại Việt Nam. Nhưng với Q Topia, cũng như mọi dự án căn hộ du lịch khác, câu trả lời của luật tính đến đầu tháng 10/2026 là rõ ràng: cá nhân nước ngoài được thuê, chưa được mua. Quyền mua mới chỉ là một kiến nghị trong quá trình sửa luật.
Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 viết gì
Khoản 2 Điều 15 cho tổ chức, cá nhân nước ngoài “được mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở”. Quyền mua ở đây gắn với nhà ở – mà căn hộ du lịch thì không phải nhà ở.
Với công trình xây dựng, khoản 4 quy định: “Tổ chức nước ngoài đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài đang trong thời hạn cư trú hợp pháp tại Việt Nam được thuê công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình.”
Cũng tại khoản 2, một nhóm khác được quyền rộng hơn: người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải công dân Việt Nam “được mua, thuê, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng”.
| Chủ thể | Quyền đối với căn hộ du lịch theo Điều 15 |
|---|---|
| Cá nhân nước ngoài đang cư trú hợp pháp tại Việt Nam | Được thuê để sử dụng đúng công năng; chưa được mua |
| Tổ chức nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam | Được thuê để phục vụ hoạt động của mình; chưa được mua |
| Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải công dân Việt Nam | Được mua, thuê, thuê mua để sử dụng đúng công năng |
“Thuê” trong thực tế nghĩa là gì
Sử dụng đúng công năng với căn hộ du lịch là lưu trú. Người nước ngoài vì thế có thể là khách của Q Topia theo hai cách: thuê ngắn ngày như khách du lịch, hoặc thuê dài hơn trong thời hạn cư trú hợp pháp của mình. Ở cả hai trường hợp họ là người lưu trú, và nội dung thông báo lưu trú theo Điều 30 Luật Cư trú 2020 có cả mục số hộ chiếu của người lưu trú.
Theo Sở Du lịch TP.HCM, 8 tháng đầu năm 2026 thành phố đón 7,7 triệu lượt khách quốc tế – một nguồn khách thuê tiềm năng của các cơ sở lưu trú ven biển như Q Topia, dự án tại xã Phước Hải, TP.HCM (trước 01/07/2025 là thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) với 6.042 phòng căn hộ du lịch và 282 phòng ở khu phía biển theo hồ sơ môi trường công khai tháng 2/2026.
Kiến nghị đang chờ
Tháng 9/2026, HoREA vẫn đang kiến nghị bổ sung vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quyền cho người nước ngoài được mua căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú với mức trần 30%. Chính việc phải kiến nghị cho thấy quyền này chưa có trong luật đang áp dụng.
Đó là đề xuất của một hiệp hội đối với một dự thảo đang lấy ý kiến; chưa thể biết có được tiếp thu hay không. Lời giới thiệu rằng người nước ngoài “rồi sẽ được mua” là nói trước kết quả của quá trình lập pháp.
Ý nghĩa với người mua trong nước
Quy định trên ảnh hưởng đến cả người mua trong nước ở hai điểm.
Thứ nhất là tệp người mua lại: khi chủ căn muốn chuyển nhượng, người nhận theo luật đang áp dụng không bao gồm cá nhân nước ngoài, nên thị trường thứ cấp hẹp hơn so với nhà ở.
Thứ hai là nguồn khách thuê. Người nước ngoài không mua được nhưng thuê được, nên vẫn nằm trong nguồn cầu lưu trú. Chủ căn có ý định cho thuê nên hỏi đơn vị vận hành sẽ tiếp cận nhóm khách này thế nào và việc thông báo lưu trú do ai thực hiện. Tính đến đầu tháng 10/2026, chủ đầu tư dự án chưa công bố chính thức đơn vị vận hành hay chương trình cho thuê của Q Topia.
Hai điều nên tránh
- Không xem lời hứa “sẽ chuyển tên cho người nước ngoài khi luật cho phép” là một quyền; quyền chỉ phát sinh khi luật đã sửa và có hiệu lực.
- Không suy từ quy định về nhà ở sang căn hộ du lịch; hai loại tài sản đi theo hai nhánh khác nhau của Điều 15.
Cho đến khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua và có hiệu lực, câu trả lời cho Q Topia vẫn là: cá nhân nước ngoài được thuê, chưa được mua.
